Споры по искам об установлении сервитутов на соседний земельный участок и нежилые помещения достаточно распространены в арбитражной практике. Предъявляя требование об установлении сервитута, истец в силу п.1 ст. 65 АПК РФ обязан доказать наличие условий для его установления.
В арбитражной практике сложился подход, согласно которому законодательным критерием необходимости установления сервитута является отсутствие разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества.
При рассмотрении подобной категории дел возникает вопрос о пределах судебного усмотрения при установлении наличия или отсутствия иной разумной возможности обеспечения интересов истца.
Но как установить сервитут при наличии нескольких вариантов проезда к принадлежащим клиенту объектам? И иногда, в целях оказания квалифицированной юридической помощи клиенту, а также обеспечения интересов последнего, несмотря на то, что по факту речь идет об установлении сервитута, заявляем иск с негаторным требованием, с тем, чтобы суд пришел к выводу об отсутствии другой разумной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимого имущества.
Так, по одному делу, представляя интересы Общества в арбитражном суде, от имени Общества мною было подано исковое заявление об устранении препятствий для пользования земельным участком и нежилыми помещениями, принадлежащими ВУЗу, и обязании ответчика обеспечить беспрепятственный доступ истца к указанным объектам путем демонтажа возведенного им забора. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен по мотивам отсутствия у истца иной возможности проезда к своему земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости.
В кассационной жалобе Федеральное учреждение просило отменить указанные судебные акты, поскольку истец фактически предъявил иск об установлении сервитута прохода и проезда. Ограждение территории ВУЗа забором не препятствует функционированию базы, а движение транспорта истца создаст непосредственную угрозу жизни и здоровью обучающихся и сотрудников ВУЗа.
Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы, окружной суд принял во внимание, что к земельному участку и расположенным на нем объектам недвижимости истца ведут два проезда, один из которых (через территорию ответчика) указан как проезд общего пользования. Установленный ответчиком забор перекрыл данный проезд. Ранее эксплуатация земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости осуществлялась лицом, у которого истец приобрел указанное имущество, именно через данный проезд. Такая эксплуатация оговорена в постановлении мэра, согласно которому при предоставлении земельного участка ответчик обязан обеспечить на его части беспрепятственный проход и проезд к соседнему земельному участку.
При этом суд принял во внимание сложность географического рельефа, сложившуюся застройку и отклонил довод ответчика о возможности эксплуатации имущества истца без прохода (проезда) по территории ответчика.
Итак, наличие иной возможности удовлетворить потребности собственника недвижимого имущества само по себе не является препятствием для установления сервитута.
