Реформа долевого строительства. Эскроу-счет

Бурное строительство в новейшей истории нашей страны, было ознаменовано активным ростом спроса на недорогие квадратные метры.

Спрос подогревался щедрыми предложениями рынка недвижимости первичного жилья, которые пестрили рекламой застройщиков в обещании доступности цен и простоты оформления документов.

Однако, за этой на первый взгляд  недорогой недвижимостью, дольщик, отдавая свои порой единственные сбережения, получал высокие риски потерять такие вложения в случае, если застройщик  не исполнял взятых на себя обязательств по строительству жилья.

Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» законодатель сосредоточил внимание на урегулировании отношений дольщик-застройщик.

Законом вводились гарантии для дольщиков. Так, например, законодательно закреплено страхование  риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по договору.

Практика Верховного Суда России свидетельствует о том, что к отношениям застройщик-дольщик применяется законодательство о защите прав потребителей.

Однако эффективный правовой механизм защиты интересов дольщиков до недавнего времени, фактически отсутствовал.

ЭСКРОУ-СЧЕТ

Что нужно знать об эскроу-счете?

Во-первых, с 1 июля 2019 года приобретение дольщиками квартир в новостройках осуществляется только через специальный счет в банке (эскроу-счет). Денежными средствами дольщика при этом застройщик распоряжаться не вправе (эти средства «замараживаются» в банке)

Во-вторых, в модели  эскроу действуют три участника:

  • Банк (эскроу-агент), в котором открывается специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств;
  • Покупатель (депонент), владелец эскроу-счета, который вносит свои и/или заемные средства на указанный счет банка;
  • Продавец (бенефициар), который получает денежные средства, находящиеся на специальном счете только при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу.

В-третьих, участие заинтересованных сторон предполагает следующий порядок:

  • Покупатель (депонент) обращается в банк об открытии счета
  • Открывается специальный счет, на который вносятся денежные средства Покупателя (депонента) для оплаты по договору с Продавцом (застройщиком/бенифициаром). Если средства частично заемные (ипотека), то Покупатель вносит на спецсчет первоначальный взнос, а остальное — Банк. При этмо Застройщик доступа к деньгам на спецсчете не имеет до окончания строительства и передачи квартиры Покупателю.
  • Продавец передает в Банк документы, подтверждающий выполнение обязательств перед Покупателем. Только после проверки которых Банком решается вопрос о доступе к средствам на эскроу-счете.

ВАЖНО!

Покупателю необходимо внимательно проверять банк, выбранный Застройщиком, удостоверившись в том, что банк  имеет право на открытие эскроу-счетов по договорам участия в долевом строительстве. Сведения об этом возможно получить из данных, в открытом доступе  перечня банков, содержащихся на сайте Центрального Банка России.

Гарантия покупателя недвижимости. Банкротства банка, где был открыт эскроу-счет является страховым случаем по договору страхования.

Агенство страхования вкладов гарантирует выплату до 10 миллионов рублей.

5 лет — максимальный срок, на который может быть открыт эскроу-счет, по истечении которого Покупателю возвращаются деньги.

Таким образом, механизм эскроу-счетов в России возможно станет альтернативой существовавшего до этого правового регулирования, однако по моему мнению данный институт находится в стадии становления и эффективность его реализации должна пройти проверку временем.

Многолетний опыт прошлых лет в сфере оформления недвижимости первичного жилья в случаях реализации Покупателями финансирования долевого строительства, в том числе посредством эскроу-счета, позволяет прогнозировать вовлечение не малого количества квалифицированных специалистов обеспечивающих соблюдение всеми участниками требований

с 09:00…18:00 Понедельник — Пятница
По срочным вопросам отвечаем круглосуточно
Комсомольская 40, оф. 510
Краснодар, 350063, Россия
+ 7 861 247-50-58
Пн — пт: 09:00…18:00